سیاست گذاری های غلط دولتی؛ عامل اصلی بحران مسکن

به گزارش راهبرد معاصر؛ آماری که اعلام کرده 400 درصد قیمت مسکن در دولت روحانی افزایش پیداه کرده است ابتدا باید مشخص شود که قیمت متوسط مسکن در تهران و کشور چقدر است ولی آنطور که من به یاد دارم در اتمام دولت دهم تقریبا قیمت مسکن بین سه تا چهار میلیون تومان در تهران بود. اگر متوسط قیمت مسکن را همان گزارش معاملات بانک مرکزی در نظر بگیریم که متوسط تهران امروز به نزدیک نوزده میلیون تومان رسیده است خبر رشد 400% قابل قبول است. بعد از دهه هشتاد وضعیت مسکن ایران در شرایطی بسیار بحرانی قرار گرفت. این مساله به دو علت رخ داد؛ اول اینکه فرآیند عرضه و سیاست های موجود در این حوزه به شدت مشکل داشت و بسیاری از برنامه ها و طرح ها ناکارآمد بود. مشکل دیگر، افزایش حجم تقاضاهای دلالی و سوداگری در بازار مسکن بود. البته بحث مسکن فقط به یک دولت توجه ندارد. در دولت نهم و دهم که یکی از شوک های اساسی بازار مسکن در تاریخ کشور به آن دوره بر می گردد تغییراتی در سیاست های عرضه ایجاد کرده بود.

ما رشدهای خوبی در خصوص سیاست عرضه داشتیم. مسکن مهر یک نمونه بود که عمدتا به واحدهای ساخته شده در شهرهای جدید محدود است اما در واقعیت حمایت دولت از سیاست های عرضه مورد توجه بود. 50% از آماری که برای مسکن مهر اعلام می شود نشان می دهد این موارد زمین های دولتی نیستند و 50% از مسکن مهر واحدهای خود مالکی بود که مردم زمین های خود را وارد فرایند ساخت و ساز کردند. بنابر آمار وزارت مسکن و راه و شهرسازی در دولت یازدهم این نکته تایید می شود که 50% از مسکن مهر واحدهای خود مالکی هستند. در دولت دهم کمبود مالیات های حوزه مسکن وجود داشت این طرح باید اجرایی می شد ولی اتفاق نیفتاد و اگرچه کارهایی در حوزه عرضه انجام شد اما سیاست های کنترل سوداگری مغفول ماند. وقتی وارد دولت یازدهم شدیم هم بحث سیاست های عرضه متوقف شد و در توسعه مسکن شهری از تولید 800 تا 900 واحد در سال به کمتر از 350 هزار واحد در سال رسیدیم این یعنی ایجاد انبوهی از تقاضا و در کنار آن عدم کنترل سوداگری مسکن باعث شد اتفاقات بدی برای مسکن کشور رخ بدهد. ما در گذشته مکانیزم های زیادی برای عرضه زمین برای ساخت مسکن داشتیم که متاسفانه در 7 سال گذشته عرضه زمین برای ساخت مسکن کاملاً متوقف شد همین مساله حجم قیمت تمام شده زمین را در قیمت تمام شده مسکن افزایش می دهد. عدم عرضه نابرابری عرضه و تقاضا را ایجاد می کند. رشد 400% در 7 سال گذشته از این رو کاملا قابل پیش بینی است.

با توجه به شرایط حاکم،  قیمت تمام شده مسکن باید مبتنی بر عوامل ساخت و ساز مشخص شود. آنچه که در دنیا رخ می دهد این است که قیمت مسکن باید مبتنی بر قیمت ساخت و ساز باشد. اگر نرم استانداردهای مسکن را بپذیریم ما تقریبا در بالاترین حالت ممکن قیمت ساخت را در متری بین سه تا چهار میلیون داریم به طور متوسط مسکن باید متری 5 میلیون تومان باشد. اگر سیاست گذاری درستی در کشور داشته باشیم ارقام نجومی امروز با نرخ ساخت مسکن تطابق ندارد. ما هیچ برنامه و سیاست مدون و مشخصی نداریم اگر تمام سیاست هایی که از ابتدای دولت یازدهم در حوزه مسکن عنوان شده است را لیست کنید شاید از بیست عنوان فراتر برود بازار رهن ثانویه و حساب امانی و مسکن اجتماعی و مسکن امید و طرح اقدام ملی و مسکن یکم و پس انداز مسکن و فروش اقساطی و... وجود داشت اما متاسفانه هیچ کدام از این طرح ها عملیاتی نشد. بازار مسکن رها شد و این رها شدگی منجر به بوجود آمدن این وضعیت شد.